这种事能起诉,别被他“质量有问题”唬住。你们没书面合同,但口头约定+微信聊天+转账记录+他已入住,已形成事实上的施工合同关系,欠30万就是建筑工程款纠纷。他擅自住进去,一般不能再拿普通质量问题赖账,除非地基、主体结构真有大毛病,那也得他举证、申请质量鉴定。

先去办:把微信原始记录、转账流水、催款聊天/录音、工友证言、材料单、现场照片视频、图纸、老板身份信息全留好。去别墅所在地法院起诉,建设工程施工合同纠纷归不动产所在地专属管辖。诉请写支付30万+利息,同时申请财产保全,防他转移财产。诉讼时效3年,赶紧发催款函或直接起诉中断。证据链够了,没合同也能打。