这事定性很清楚:房东隐瞒抵押,导致没法过户,属于根本违约;中介要是明知不说或没核实,就是居间失职。定金能不能双倍,关键看收据上谁收的:房东收的,向房东主张双倍返还;中介代收并承诺无抵押,就把中介一起告。2万定金可主张4万,但超过房价20%的部分不算定金。中介费1万:若中介故意隐瞒抵押或虚假承诺无抵押,依法不得收报酬,应全退并赔偿;若只是没核实,可主张退部分。别纠结只告谁,建议把房东和中介列共同被告,案由走房产中介合同纠纷或房屋买卖合同纠纷。先发律师函,谈不拢就起诉,同时申请财产保全。证据:合同、收据、聊天记录、录音、不动产抵押登记。合同纠纷律师咨询收费各地不同:计时咨询通常300-1000元/小时,简单几百;代理按标的额比例,几千到几万,也可风险代理。赶紧固定证据,别拖。