四川贞明律师事务所

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曾强律师，您好。我2022年3月跟一家本地开发商签了商品房买卖合同，买的是他们开发的那个楼盘，约定2023年12月31日前交房。现在都2024年8月了，工地停工大半年，售楼处的人一直让我等，说资金监管账户没钱。我爱人急得天天睡不着，我们还要还房贷、租房住。请问逾期交房这么久，我能起诉要求解除合同、退首付和已还贷款吗？开发商算不算根本违约？如果楼盘已经抵押给银行，我的权利还能优先吗？

这事开发商已构成根本违约。逾期交房超半年、工地停工、监管账户没钱，属于迟延履行主要债务，经催告后合理期限仍不交房，导致你买房居住的合同目的落空。你可以起诉解除商品房买卖合同，要求退首付、已还贷款本息、利息和违约金；同时可解除贷款/抵押合同，剩余贷款本金由开发商还给银行，你已还部分由开发商返还你。别光等，先去发书面催告函，留好邮寄凭证，再尽快起诉并申请财产保全，查封楼盘土地、未售房或开发商账户。若楼盘已抵押给银行，只要你是以居住为目的的消费者，且房屋不能交付、无实际交付可能，你的购房款返还请求权可优先于银行抵押权、建设工程价款优先权和其他债权。把合同、付款流水、贷款合同、还款记录、停工照片、催告函都收齐，找当地房产律师尽快立案。

2026-09-25|房地产及建筑工程| 相关律师: 曾强 >
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律师您好，我2021年8月和一个伙伴合伙承包了市里老小区改造的管网工程，合同是跟总包方签的，我是实际施工人之一。2022年1月竣工，2022年6月验收合格，但总包方以发包方没审计完成为由拖结算，至今只付了60%。我们合同没约定逾期付款利息，能不能主张资金占用损失？质保金也被扣了。

先定性：总包拿“发包方没审计完”当挡箭牌，除非合同白纸黑字写明“以审计结论作为结算依据”，否则不能无限期拖。你们合同跟总包签，你是实际施工人/分包方，总包就是付款义务人。没约定逾期利息，不等于白拖，可以按LPR主张资金占用损失，从竣工验收合格或应付款之日起算。质保金：老小区改造管网工程2022年6月验收合格，缺陷责任期一般1年、最长2年，现在早该退了。 怎么办：先去办，把合同、竣工结算文件、验收单、付款记录、催款微信/律师函全固定，催款能中断诉讼时效。发律师函限期结算；不结就起诉总包，主张剩余工程款、资金占用损失、返还质保金。合伙内部份额另算。注意分包人通常不直接享有建设工程价款优先受偿权，别被带偏。赶紧办，越拖越麻烦。

2026-09-25|建设工程合同纠纷| 相关律师: 曾强 >
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曾强律师，我2024年3月和房东签了一年租房合同，押一付三，住了两个月发现卫生间漏水，房东一直不修，还说我提前退租要扣全部押金和两个月违约金。合同里写维修由租客自行处理，但漏水是楼上管道问题。我现在着急搬走，广州租赁合同纠纷找律师，想问押金退还、违约金过高、解除合同条件，以及我需要保留哪些证据？

这事定性：房东有维修义务，合同里“维修租客自理”不能对抗楼上管道漏水这种房屋本身问题；漏水影响正常居住，房东不修，你提前搬走不算当然违约，押金不该全扣，两个月违约金也可能过高。 怎么解决：先去办三件事。第一，微信/短信书面催告房东，限3到7天修好，写明“不修我就解除合同并搬走”，留发送记录。第二，漏水拍照拍视频，找物业、楼上邻居、维修师傅出证明或报价，证明不是你用坏的。第三，要搬就发《解除通知》，写明因房屋漏水无法居住、房东拒不维修，要求退还押金和剩余租金，交接时拍视频、抄水电表。 押金退还：押金是担保，不是罚款，扣除实际损失后应退。违约金过高：可主张按实际损失调低，法院一般不会支持两个月全扣。解除合同条件：漏水严重、催告后不修，导致合同目的没法实现，可解除。 证据保留：租赁合同、押金租金转账记录、聊天录音、漏水照片视频、物业证明、维修报价、催告和解除通知、交接清单。协商不成，找街道调解或走广州租赁合同纠纷诉讼。急着搬可以，但通知和证据别断。

2026-09-25|合同纠纷| 相关律师: 曾强 >
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曾强律师，我2023年12月跟一家本地连锁火锅店签了商铺租赁合同，押金6万，租期三年。今年2月商场消防检查说厨房排烟不合格，要求整改，房东却让我承担全部费用，还停水停电逼我交租。我停业半个月，现在想解除合同退押金。成都租赁合同纠纷，房东停水停电算不算根本违约？装修损失和营业损失能不能主张？合同里仲裁条款有效吗？

先给结论：房东擅自停水停电，在成都商铺租赁合同纠纷里，通常算严重违约；如果导致你火锅店直接没法经营，基本能认定“根本违约”，你有权书面催告后解约、退押金。但要是合同明确写了欠租可停水电，且你确实欠租，那就得另说。 消防排烟整改，关键看责任：房屋本身排烟不合格，一般房东担；你经营使用不当造成，你担。费用有争议，房东也不能靠停水停电逼你。 装修损失、营业损失可以主张，但不是张口就来。因房东违约解约，可要剩余租期装修残值、停业损失，得有合同、付款票据、营业流水、停业证明。法院或仲裁支持多少，看过错和证据。 仲裁条款：写明“成都仲裁委员会”且争议属租赁，通常有效，只能去仲裁，不能直接起诉；约定不明或“或裁或审”可能无效。 建议你：先发律师函催告恢复水电、处理消防，限时不解约；同时拍视频、留通知、报警记录、营业流水。然后按合同走成都仲裁或法院，主张退6万押金、装修和营业损失。别拖，餐饮停业损失越拖越难算。

2026-09-25|合同纠纷| 相关律师: 曾强 >
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2023年4月，我和两个合伙人从一家总包单位手里接了本地一个学校宿舍楼的水电安装分包。合同写的是固定总价，但图纸变化很大，增加了很多点位。我们做了签证，项目经理口头同意，但没盖章。2024年1月工程交付了，总包只按原合同价给钱，增加的60多万不认。我们有微信记录、现场照片和监理会议纪要。请问固定总价合同下增量能不能调价？签证没有公章是否有效？工程量鉴定需要哪些材料？

这事别被“固定总价”吓住。固定总价锁的是原图纸范围，图纸大改、点位猛增，属于设计变更，增量通常能调。合同没写死“包死一切变更”的话，司法实践一般支持对变更部分另算。 签证没公章不等于废纸。项目经理口头同意+微信记录+监理会议纪要+现场照片，能证明他代表总包发过指令、你们实际干了，就可能算职务行为或表见代理。学校宿舍楼水电安装分包这种总包分包结算纠纷，证据链比公章更关键。 建议你： 1. 先书面发函催结算，列明60多万增量，附证据，给合理期限。 2. 不认就起诉或仲裁，同时申请工程造价司法鉴定。 3. 鉴定材料：分包合同、原图与变更图、签证单、微信记录、监理会议纪要、现场照片、施工日志、隐蔽验收、材料单、付款凭证、结算书。 赶紧办，别拖过3年诉讼时效。固定总价合同增量调价、签证无公章效力、工程量鉴定材料，核心就这些。

2026-09-25|建设工程| 相关律师: 曾强 >
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我父亲在农村有一套老宅，2024年2月遇到拆迁，安置补偿协议是村干部拿来的，签的时候没让我们看评估报告。现在补偿款比邻居少一半，安置房位置也变了。曾强律师，拆迁安置补偿协议能撤销吗？宅基地和房屋补偿分别归谁？行政诉讼期限是不是六个月？

定性：村干部拿来就签、没看评估报告，补偿比邻居少一半、安置房位置又变，这协议很可能存在重大误解、显失公平或程序违法。行政协议不是普通合同，可请求撤销、变更或确认违法，但得看证据和期限。 怎么解决：先去乡镇征收办、县自然资源局申请政府信息公开，调评估报告、补偿安置方案、安置房位置调整文件；对评估不服申请复核或鉴定；向征收方书面异议。行政复议申请一般60天；行政诉讼一般6个月，从知道或应当知道行政行为起算，没告知起诉期限的最长可到1年；撤销事由按民法典是知道后1年内，别拖。 补偿归谁：宅基地所有权归集体，但宅基地使用权补偿、安置补助归农户；房屋所有权补偿、装修附属物归产权人，安置房按户/人口归被安置人共有。父亲是户主不等于全归他，户内共有人要析产。关键词：农村宅基地拆迁、安置补偿协议、评估报告、行政诉讼期限、宅基地使用权补偿、房屋所有权补偿、安置房位置、补偿款分配、政府信息公开、行政复议。

2026-09-25|房地产与建设工程| 相关律师: 曾强 >
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我2023年11月参与一个市政道路工程，监理口头通知设计变更，我按变更增加了两百米管道，但没办工程签证。2024年4月结算时，甲方不认这笔增量，说没有书面指令。请问曾强律师，设计变更和工程签证有什么证据要求？监理口头指令能不能作为结算依据？停工窝工损失怎么索赔？

这种事，核心卡在证据上。市政道路工程里，设计变更要有变更图纸、变更通知单、设计或发包人确认；工程签证是现场量和价的确认，最好有发包人或监理签字盖章的签证单。只有监理口头指令，甲方不认时，单凭嘴很难直接结算。 但还有救。先看施工合同：监理有没有变更权限、索赔期限多久。再赶紧固定证据：微信短信、通话录音、监理日志、施工日志、照片视频、材料进场单、隐蔽验收、进度款申报、会议纪要，最好让监理补书面证明或共同确认那两百米管道。按建工司法解释，没签证但能证明发包人同意施工的，也能认工程量；若构成表见代理或甲方知道没反对还接收成果，也可争。 停工窝工损失，先发书面函写明原因、期间、人员机械，保留考勤、租赁合同、付款凭证、现场影像；按合同程序限期索赔，逾期可能失权。谈不拢就起诉或仲裁，申请工程造价鉴定和损失鉴定。关键词：市政道路工程结算、设计变更、工程签证、监理口头指令、停工窝工损失索赔、施工合同纠纷、工程造价鉴定。建议你尽快补签、发函催告，别拖到证据灭失。

2026-09-25|房地产与建设工程| 相关律师: 曾强 >
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您好，我想问建设工程质量保修的问题。2018年我买了一套顶楼商品房，2020年交付，2021年发现屋顶和卫生间漏水，物业修了两次还是漏。今年外墙又脱落，砸坏了楼下邻居的车，邻居找我赔。开发商说已经过了五年保修期，物业说维修基金批不下来。我和邻居关系也闹僵了。请问防水保修期到底几年？外墙脱落致损该谁赔？我能不能同时起诉开发商和物业？维修基金申请不下来怎么办？

这事分三块看。屋面防水、卫生间防渗漏，法定最低保修5年，从竣工验收合格那天算，不是交房日。你2021年报修还在保修期内，开发商不能拿“过五年”直接甩锅，保修期内没修好，它还得修。外墙是公共部位，脱落砸车：保修期内找开发商；保修期外，物业是管理人，没尽到巡查、维修、警示义务就得赔。邻居找你，你先别急着私了，让他把开发商、物业一起告，或你赔完再追偿。 能不能同时起诉开发商和物业？可以，列共同被告，法院按过错分责任。维修基金批不下来，去住建局投诉，外墙脱落危及安全可申请应急使用维修资金，街道、业委会也能协调。 建议你先办：拍好漏水、外墙脱落、车损照片，留报修单、聊天记录、定损单；给开发商和物业发书面催告，限时修赔；不办就起诉，案由可选建设工程质量保修纠纷、财产损害赔偿、物业合同纠纷。关键词：商品房顶楼漏水维权、屋面防水保修期、外墙脱落致损责任、住宅专项维修资金申请、物业维修义务、建设工程质量纠纷诉讼。

2026-09-25|房地产及建筑工程| 相关律师: 曾强 >
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曾强律师，2021年9月我承包了本地一个老旧小区改造的土建部分，甲方是街道下面的一个平台，总包是本地一家建筑队。2022年5月完工，2022年8月验收，但结算一直拖到2024年3月。现在甲方换了负责人，新来的说合同里没有约定逾期付款利息，只同意付本金，还要扣5%质量保证金。质量保修期已经过了两年，屋面漏水也修好了。请问逾期付款利息能不能主张？保证金什么时候该退？政府项目结算审计拖延能不能作为不付款理由？

老旧小区改造工程款结算这种事，能主张，别听新负责人忽悠。逾期付款利息：合同没写利率，不等于不能要。按建设工程施工合同司法解释，欠付工程款没约定利息的，可照同期LPR算，从应付工程款那天起算，比如验收合格或你交结算文件后合理期限。政府项目审计拖延？不能当不付款理由。除非合同白纸黑字约定“以审计结论作为结算依据”，否则审计是内部程序，不能无限期拖死你。质量保证金：关键看缺陷责任期，不是保修期。一般最长2年，从竣工验收合格起算。2022年8月验收，现在早过了，屋面漏水也修好，5%该退。建议你：先去办律师函催告，要求限期付本金+LPR利息+退保证金；不付就起诉，把街道平台和总包按合同关系列上，申请造价鉴定。保留验收、结算、催款记录。

2026-09-25|建设工程| 相关律师: 曾强 >
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曾强律师，2021年4月我挂靠的施工队和发包方签了一个学校宿舍楼项目，我实际垫资施工。2022年8月竣工验收，2023年1月发包方出了结算审核初稿，但一直不盖章。2023年10月发包方进入破产重整，我们申报债权时被说合同无效。我作为实际施工人，能不能主张工程款优先受偿权？

这事关键看两点：你算不算“能主张优先受偿权的承包人”，以及有没有过18个月。挂靠实际施工人，原则上不是跟发包人签合同的承包人，所以建设工程价款优先受偿权通常不直接给你；合同无效也不影响你要工程款，竣工验收合格可参照合同折价补偿，但优先权会被卡。例外是发包人明知/应知你挂靠、直接跟你结算付款，可能认事实合同，才有戏。发包人破产重整不是不还，但必须在破产程序里主张。 怎么做：第一，马上向破产管理人书面申报工程款债权，并单独写明主张建设工程价款优先受偿权/优先债权，别只报普通债权。第二，管理人否认就提债权确认之诉，把挂靠协议、垫资凭证、施工验收、结算审核初稿、发包人明知的聊天函件都交上。第三，盯死18个月，从应付款日起算，最长18个月，过期就悬了。第四，同步找当地建工律师，看能否走“发包人明知挂靠”的路子确认优先权。合同无效、发包人破产重整、实际施工人、挂靠、债权申报这些点，证据决定结果。

2026-09-25|建设工程合同纠纷| 相关律师: 曾强 >
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