曾强

四川贞明律师事务所合伙人律师

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执业地德阳

专业领域合同纠纷、建设工程、房地产及建筑工程、建筑/房地产、房地产纠纷、建设工程纠纷、建设工程合同纠纷、建筑工程纠纷、房地产与建设工程、建设工程房地产

执业年限13年

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曾强律师您好，我2020年9月挂靠在一家施工队名下，接了县城安置房项目的外墙保温工程，和发包方直接谈的，但合同盖的是被挂靠队的章。2021年11月验收后，发包方一直不结算，说我没资质，合同无效。我作为实际施工人，能不能跳过被挂靠队直接告发包方要工程款？质量没问题，有监理签字。

这事属于借用资质挂靠施工。合同盖被挂靠队章，但你直接和发包方谈、实际干了县城安置房外墙保温工程，验收合格还有监理签字，工程款本身该结。合同无效不等于白干，质量合格可参照约定折价补偿。但你想跳过被挂靠队直接告发包方，不一定稳：建工司法解释一第43条主要针对转包、违法分包，挂靠的实际施工人能否直接告发包方，各地法院判法有差异；发包方明知你挂靠，可能认事实合同，不认就只能找被挂靠队。建议你：别单告发包方，把被挂靠施工队和发包方一起列为被告或第三人，要求被挂靠队付工程款，发包方在欠付工程款范围内担责。证据抓紧整理：合同、监理签字、验收单、签证、聊天记录、转账、催款记录，尤其能证明发包方直接洽谈、知道挂靠、欠付金额的材料。2021年11月到现在，先查诉讼时效，发书面催款函或尽快起诉中断时效，去工程所在地县城法院立案。质量合格是底牌，建议找当地建工律师做证据链和财产保全。

2026-09-25|建设工程合同纠纷| 相关律师: 曾强 >

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2023年3月，我带着老乡在一个住宅楼盘做外墙保温，发包的是本地那家开发商，总包是外地建筑队，干到2024年1月还差八十多万工程款。总包说开发商没拨钱，开发商说总包没交竣工资料。我听说曾强律师专门办建设工程施工合同纠纷，想问问实际施工人能不能直接起诉开发商？没有书面合同，只有微信对账和签证单，农民工工资和材料款能优先受偿吗？

这种事，能直接告开发商，但开发商只在“欠付总包工程款”范围内掏钱，不是全兜。你作为外墙保温实际施工人，没书面合同不致命，微信对账、签证单、转账记录、现场照片、工人证言，能凑成证据链。总包说没拨钱、开发商说没交竣工资料，这属于他们之间的结算争议，法院会查发包人到底欠总包多少。农民工工资有特殊保护：总包先清偿，开发商在欠付工程款内垫付，可找劳动监察、住建部门投诉。材料款和你的工程款一般算普通债权；优先受偿权通常归与开发商签合同的承包人，实际施工人直接主张有难度，可试代位权或借总包名义主张。先去办：诉前财产保全，把开发商、总包一起告，申请造价鉴定；同时走劳动监察。注意优先受偿权最长18个月，从应付款日起算，别拖。

2026-09-25|建筑/房地产| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，我2022年6月买了一套期房，合同写2023年12月31日前交房，开发商拖到今年4月还没竣工验收，售楼处的人说可以先收房再补证。我和爱人已经租房住，月供压力很大。现在想退房并要逾期交房违约金，但开发商提出用车位抵违约金。请问商品房预售合同解除条件是什么？网签备案了还能不能退？

这事开发商已经构成逾期交房违约。能不能退，先看合同：一般约定逾期超过90天或180天，买方有权解除；没约定就看法定，你书面催告后给合理期限，仍不交房，导致你买房居住目的落空，就能解除。注意“先收房再补证”别答应，未竣工验收不能合法交付，收了钥匙、签了收房单，后面退房和要违约金会很被动。网签备案不影响退房，备案只是行政管理，解除后去注销备案、预告登记就行。开发商想用车位抵违约金，别轻易点头，车位有没有产权、是不是人防、值多少钱都不确定，坚持要现金，最多签书面抵债协议写清金额和剩余欠款。建议你先发催告函，再发解除通知，保留合同、付款、租房、聊天记录。协商不成起诉，主张退房款、利息、逾期交房违约金和租房损失；有贷款的，同步找银行办借款解除和抵押注销。商品房预售合同解除、逾期交房违约金、网签备案退房、未竣工验收交房、车位抵违约金这些点，尽快让律师看合同细算。

2026-09-25|建筑/房地产| 相关律师: 曾强 >

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我干工程十几年，2023年9月给一个私人老板的厂房做钢结构，签了建设工程施工合同，但没写清工程量清单和签证。2024年3月完工后，老板只付了一半，说结算要审计。请问工程款拖欠怎么起诉？没有竣工结算文件，能不能申请工程造价鉴定？优先受偿权六个月从哪天起算？

这种事，先定性：老板拿“审计”拖工程款，合同没写明以审计为结算依据的话，审计不是挡箭牌。没竣工结算文件也不怕，可以起诉。怎么解决： 1. 起诉：去钢结构厂房所在地法院，建设工程施工合同纠纷归那儿管。把老板或发包公司列被告，要工程款、利息、鉴定费，同时申请财产保全。先办证据：合同、转账、微信、施工照片、材料单、工人证言。 2. 造价鉴定：没有工程量清单、签证、竣工结算文件，照样能申请工程造价司法鉴定。法院一般会准，按合同、图纸、现场、定额和市场价核量核价。但你缺签证，得靠聊天记录、送货单、现场照片补。 3. 优先受偿权：别再按六个月算了！2021年后是十八个月，从“应当给钱那天”起算。合同有约定按约定；没约定，工程已交付按交付日，没交付也没提交结算按起诉日。你2024年3月完工，若已交付且没约定更晚付款，十八个月到2025年9月左右，现在2026年5月可能已超期，优先权风险很大。工程款诉权不受影响，赶紧起诉，别等审计。

2026-09-25|房地产与建设工程| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，我2024年2月通过家门口的中介买二手房，签了买卖合同，交了十万定金，约定4月15日过户。结果卖家说房子是他和前妻共有，前妻不同意卖，现在中介费也不退。我急着给孩子落户上学。请问定金能不能双倍返还？中介没核实产权要不要赔？

这事卖家违约，中介也有过错。定金能不能双倍？能主张，但要抓紧起诉。卖家明知房子是共有，没取得前妻同意，导致4月15日过不了户，合同目的落空，属于收定金方违约，按民法典定金罚则，应双倍返还，也就是再给你10万，共20万。但前妻没签字，你没法硬逼她过户，只能找卖家索赔。中介没核实产权，违反如实报告和核查义务，可以要求退中介费并赔损失。不过法院通常按过错比例判，不一定全赔定金；若中介明知共有还撮合，责任更重。建议你：1. 先发书面解除通知或催告，留好证据；2. 收集合同、定金转账、聊天记录、中介承诺、不动产登记查询；3. 尽快起诉卖家和中介，诉请双倍返还定金、退中介费、赔落户上学等损失，并申请财产保全；4. 向住建局、市监局投诉中介；5. 孩子落户上学急，赶紧另找能落户的二手房或问教育局统筹。二手房买卖、定金双倍返还、中介未核实产权、共有房屋、学区房落户，这些点都别漏，建议找专业房产律师介入。

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请问律师，我2023年2月和发包方签了施工合同，约定开工后付30%预付款，但对方一直不付，也不办施工许可证，导致我窝工到2023年8月。我要求工期顺延和索赔窝工损失，他们反过来说我工期延误要扣违约金。合同里没有索赔条款，只有一份会议纪要提到可以协商。我能主张停工损失吗？

这种事能主张，别被他们绕进去。定性上，预付款和施工许可证都是发包方该办的事，它不付钱、不办证，导致你没法开工，按民法典第803、804条，承包人有权工期顺延，并索赔停工窝工损失。合同没写索赔条款不影响法定权利，会议纪要写“可协商”反而是证据，能证明发包方知道这事。对方反过来说你工期延误扣违约金，只要延误是它不办证、不付款造成的，顺延后你就不违约，违约金站不住。怎么解决：先去办两件事——发书面催告函，写清催预付款、催办施工许可证、限期，否则停工并索赔；同时把证据锁死：会议纪要、监理日志、人员机械窝工台账、租赁工资凭证、微信函件、现场照片。协商不成，走施工合同纠纷诉讼或仲裁，申请工程造价和停工损失鉴定。建筑工程里这种发包方原因索赔很常见，建议你尽快找专业律师固定证据，别只靠会议纪要，也别拖过诉讼时效。

2026-09-25|建设工程合同纠纷| 相关律师: 曾强 >

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我2021年买的精装房，2022年12月交房，入住后发现卫生间漏水、墙面空鼓，保修期内修了三次没修好。物业和开发商互相推。我想问曾强律师，房屋质量保修纠纷能不能拒交物业费？能不能要求赔偿装修损失？诉讼时效从什么时候算？

先说结论：物业费不能拿房屋质量来拒交。卫生间漏水、墙面空鼓是开发商的保修责任，物业费是物业服务合同，俩法律关系。硬拒交，物业起诉你还得掏违约金。能要赔偿，但主要找开发商，不是找物业。怎么解决：先去办证据——报修单、微信记录、维修照片视频、损失清单全留好。发书面催告给开发商，限期修复并赔偿装修损失。同时打12345、找住建局质监站投诉。还不修，就起诉开发商，主张修复、赔偿、鉴定费；漏水严重影响居住的，可谈退房。诉讼时效：3年，从你知道漏水空鼓、也知道该找开发商时算。保修期内每次报修、催修都算时效中断，从最后一次拒绝修或修不好重新算。卫生间防水最低保5年，墙面空鼓装修工程一般保2年，但保修期内报过修，开发商不能拿过保甩锅。物业费建议先交，留好物业服务瑕疵证据，若公共管道漏水、物业不作为导致扩大，可另案主张减免或赔偿。精装房交付、房屋质量保修纠纷、开发商保修责任、装修损失赔偿、诉讼时效中断这些点，别拖，赶紧书面催告。

2026-09-25|房地产与建设工程| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，我听同行说您在建设工程施工合同纠纷方面经验很多，想咨询一下。我带着二十多个老乡，从2023年3月开始在一个工地干外墙保温，发包方是那家开发商，总包单位把活转给了我们。2024年1月工程完工并交付使用，可发包方一直拖着不办竣工结算，说有几处质量瑕疵要扣一大笔工程款。我们手里有签证单、微信记录和部分送货单，但合同是跟总包单位签的。现在工人天天催工资，我既焦虑又不知道能不能直接找发包方要钱，想请教优先受偿权和实际施工人该怎么主张。

你这种是典型的“转包/违法分包下的实际施工人”纠纷。合同跟总包签，钱原则上先找总包；但发包方欠总包工程款，你可以把总包列被告，发包方列被告或第三人，让发包方在欠付总包工程款范围内对你担责。优先受偿权别抱太大希望：通常只有和发包方直接签合同的承包人才有，实际施工人一般不享有，但总包有，你得催总包赶紧行使，最长18个月，从应付工程款那天算。先去办：1）把签证单、微信记录、送货单、工人考勤工资表整理成册，向总包和发包方发书面催告，要求限期竣工结算付款。2）发包方拿质量瑕疵扣款，得举证、通知和修复费用依据，不能嘴说；谈不拢，起诉后申请造价鉴定。3）工人工资可找总包和发包方先行清偿，走工地所在地劳动监察最快。4）起诉路径：总包为被告，发包方在欠付范围内担责；也可提代位权。尽快在工程所在地法院立案，别拖过时效和优先权期限。

2026-09-25|建设工程房地产| 相关律师: 曾强 >

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2021年8月我借了钱给一个做市政道路的施工队，他们和一家国有背景的项目部签了分包合同。现在工程2023年5月就竣工验收了，但结算报告被监理和造价咨询拖了快一年，对方只付了60%工程款。我们手里有施工日志、微信聊天和部分签证，但合同没有盖章。请问我作为实际施工人怎么证明工程量？能不能申请造价鉴定？诉讼时效从哪天算？

这事核心是“事实合同+实际施工人”，合同没盖章不等于没戏。先补证据链：施工日志、微信聊天、签证单、材料采购单、工人工资、机械租赁、现场照片、监理例会记录、竣工验收单，全归拢。再去法院申请调取监理日志、造价咨询底稿、竣工图、审计报告。工程量能确定的话，可以申请工程造价司法鉴定，法院一般会准，按图纸+签证+现场实测核量。诉讼时效从你知道对方该付没付那天算，通常竣工后合理付款期届满，或你催告给的宽限期满。微信催款能中断，重新算3年。2023年5月竣工，若没约定付款期，可能2023年下半年就起算，现在2026年很紧，赶紧发书面催款并起诉。把转包人、违法分包人、国有发包人一起告，发包人在欠付工程款范围内担责。关键词：市政道路工程、实际施工人、工程造价司法鉴定、工程款结算、诉讼时效中断、签证单、监理确认、分包合同。

2026-09-25|建设工程| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，我是在工地做包工的小老板。2022年8月和总包签了劳务分包，2023年6月完工，结算时总包说发包方没给他们钱，只肯付70%，还让我签放弃优先受偿权的承诺。现在工人工资还差三十多万，材料商也催。我们有合同、结算对账单、聊天催款记录。请问建筑工程纠纷里，发包方欠总包，总包能拿这个理由不付我吗？实际施工人主张工程款和农民工工资，优先受偿权能不能放弃？如果申请财产保全要什么材料？

总包拿“发包方没给我钱”当理由，原则上挡不住你。你俩是劳务分包合同关系，建筑工程纠纷里，总包该按合同和结算对账单付你工程款；发包方欠总包，是他们之间的事。你作为实际施工人，还能把发包方一起告，让他在欠付总包工程款范围内担责。工人工资更别拖，直接找劳动监察投诉，农民工工资有专门保障。优先受偿权这块，它一般是总包（承包人）的权利，实际施工人通常不直接享有。但总包让你签“放弃优先受偿权”的承诺，如果损害了农民工工资，可以主张无效或部分无效。要申请财产保全，先去办：写保全申请书，带上身份证、劳务分包合同、结算对账单、聊天催款记录、起诉状，再提供担保（保险保函、现金或房产都行），最关键的是财产线索，比如总包对发包方的到期债权、银行账户。建议你尽快起诉总包和发包方，同时申请诉前或诉中财产保全，别等钱被划走。

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