曾强

四川贞明律师事务所合伙人律师

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执业地德阳

专业领域合同纠纷、建设工程、房地产及建筑工程、建筑/房地产、房地产纠纷、建设工程纠纷、建设工程合同纠纷、建筑工程纠纷、房地产与建设工程、建设工程房地产

执业年限13年

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咨询数量700

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曾强律师，您好，我是2022年3月买的期房，合同约定2023年12月31日前交房，开发商是一家本地小开发商，现在工地停工快一年了，售楼处也撤了，我们几百户业主想集体维权，主要想问逾期交房违约金和烂尾楼退房退款怎么主张，能不能走商品房买卖合同解除，政府专班介入有用吗？我特别焦虑，首付是父母养老钱。

这事定性很清楚：开发商逾期交房还长期停工，属于根本违约，能主张逾期交房违约金，也能走商品房买卖合同解除、烂尾楼退房退款。但解除权通常有一年除斥期间，别再拖，马上发催告函并起诉。怎么解决： 1. 证据固定：购房合同、首付转账、按揭合同、还款流水、停工照片、售楼处撤场、预售资金监管账户信息。 2. 集体维权：推选代表，统一请当地房产律师，发催告函，起诉解除商品房买卖合同，要回首付、已还贷款本息和逾期交房违约金；违约金按合同算，没约定参照同地段租金。同时申请查封土地、在建工程、监管账户。 3. 贷款处理：解除买卖合同后，同步请求解除商品房担保贷款合同，让开发商把剩余贷款还给银行。最高法有案例支持购房者不再继续还贷，个案有差异。 4. 优先权：以居住为目的、已付全部或大部分房款的，商品房消费者价款返还请求权优先于工程款和抵押权。首付是父母养老钱，更要早保全。 5. 政府保交楼专班：有用，能协调复工、监管资金、引入代建，但不直接判违约金和退款，必须专班+诉讼+保全同步走。 6. 开发商若破产：赶紧申报债权，主张消费者优先权，参加破产重整或清算。赶紧带材料找当地专做商品房买卖合同纠纷的律师，越早保全越有戏。别签不明协议，别轻易收房抵债。

2026-09-26|房地产及建筑工程| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，您好。2024年3月，我和两个朋友合伙开了一家社区早餐店，没有签书面合伙协议，只口头约定我出6万、他们各出4万，利润平分。现在其中一人偷偷把店里收银账户里的钱转走，还说店是他主导的，我要求查账和退伙，他拒绝。我们有转账记录和聊天记录。我想问合同纠纷律师，这种合伙协议纠纷没有书面合同，能不能起诉要求清算和返还出资？我所在地法院管辖可以吗？诉讼时效怎么算？我特别着急。

这种事别慌，没书面合同不等于没法告。你们有转账记录、聊天记录，还实际开了社区早餐店，法律上通常认定事实合伙，照样受民法典合伙合同规则保护。他偷偷转走收银账户的钱，属于侵占合伙财产或违约，你可以起诉。能不能要求退伙清算和返还出资？能，案由走合伙协议纠纷，要求退伙、清算、返还被转走的钱、分配剩余财产。但注意：返还6万出资不是直接退，得先清算，看资产、债务、亏损后还剩多少，按约定或实缴比例分；对方转钱造成损失，可一并索赔。建议先书面通知退伙并留证据，同时申请财产保全，冻结账户。法院管辖：一般去被告住所地或合伙经营地，也就是早餐店所在地法院。你所在地如果就是经营地或被告住所地，可以；否则不一定。诉讼时效：三年，从你知道他转钱、拒绝查账退伙那天算，别拖。赶紧找合同纠纷律师，整理转账记录、聊天记录、收银流水、租赁进货凭证，起诉退伙清算+返还出资+财产保全。若涉嫌侵占，也可报案试试。

2026-09-26|合同纠纷| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，您好。我是一家施工单位的项目经理，2022年6月我们和建设单位签了建设工程施工合同，承建一个厂房，2023年9月已经竣工验收备案，但结算一直拖着。过程中有大量签证变更，现场项目经理和监理口头同意，我只有会议纪要和微信记录。现在建设单位以审计未完成为由不付尾款，还要求扣百分之五质保金。分包老板天天堵我办公室，农民工工资也催得紧。请问工程款结算争议怎么破？审计条款能不能对抗结算？曾强律师能不能给个诉讼策略？

这种事别被“审计没完”唬住。定性：合同没白纸黑字写“以审计结论作为结算依据”，审计就是内部流程，不能对抗工程款结算；签证变更只要有会议纪要、微信记录、监理确认，能证明实际干了，法院可认。质保金5%也偏高，通常最多留3%，缺陷责任期到了就得退。怎么解决：第一，马上书面催告，固定竣工验收备案、结算资料、微信原始记录、会议纪要。第二，别等审计，直接起诉建设单位，案由建设工程施工合同纠纷，同步申请财产保全，查封账户或厂房。第三，造价和签证变更申请司法鉴定，审计拖延可主张视为付款条件成就。第四，主张优先受偿权，注意18个月期限，从应付款日起算，赶紧算。第五，农民工工资按《保障农民工工资支付条例》让总包先行清偿，分包堵门可报警但最好谈分期。诉讼策略：诉请工程款+利息+质保金返还，保全+鉴定+优先权一并上。审计条款不是免死金牌。

2026-09-26|建筑/房地产| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师您好，我2023年5月通过本地房产中介买了一套二手房，卖家是一对夫妻，签合同时丈夫签字，妻子在旁边说同意但没签。我付了30万定金和首付，约定2023年8月过户。现在卖家妻子说没授权，合同无效，不卖了，还把房子抵押给了她弟弟。我手里有微信聊天和转账记录。请问我能要求继续履行还是只能要违约金？这算一房二卖吗？想申请财产保全该怎么做？孩子明年上学急用房。

这事关键看两点：妻子算不算同意卖房，房子现在能不能过户。丈夫签字、妻子在场说同意，还有微信记录，一般能认定夫妻共同财产处分有共同意思，甚至构成表见代理，合同有效，她事后说没授权很难翻。抵押给弟弟不算典型一房二卖，但可能是恶意转移或虚假抵押；弟弟明知买卖还接受抵押，可诉抵押无效。先去办：马上向房屋所在地法院申请诉前财产保全，查封这套学区房，附二手房买卖合同、转账、聊天记录、房产线索，交担保或买保全保函，30天内起诉。诉请可写继续履行、协助过户；若抵押已登记且弟弟是善意，过户就难，改主张解除合同、违约金、双倍定金和房价差价损失。孩子上学急用，可向法院说明求快审，但上学本身不直接强制过户。建议尽快带材料找本地二手房买卖律师，别拖。

2026-09-26|房地产纠纷| 相关律师: 曾强 >

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律师您好，我2022年8月挂靠在外省一家施工队，接了本地一家民营医院的附属楼装修工程。发包人指定了材料品牌和分包队伍，现在2024年5月结算时，他们不认我做的增项签证，还说合同是固定总价，只肯按原合同付。我垫了农民工工资和材料款，手里有监理签字的现场记录。请问建设工程合同纠纷里，挂靠情形下实际施工人怎么举证工程量和造价？能申请造价鉴定吗？

这种事，先定性：你属于挂靠情形下的实际施工人，合同大概率无效，但工程质量合格，你就能参照合同主张工程款。发包人指定材料品牌和分包队伍，这对你有利，能证明他知情、甚至构成事实合同关系。怎么解决：第一，赶紧把证据串成链。挂靠协议、施工合同、监理签字的现场记录、施工日志、微信指令、材料单、农民工工资流水、验收单、结算催款函，全收好。监理签字是关键，最好让监理出庭或补情况说明。第二，固定总价不挡增项。只要是发包人要求、设计变更或他指定分包导致的增量，就超出原总价范围，可主张调价。第三，能申请造价鉴定。起诉后向法院申请对全部或增项工程量、造价鉴定，法院一般会准，但无签证部分只能鉴定你能证明的。第四，被告把被挂靠施工队和医院都列上，若医院明知挂靠，可在欠付工程款范围内担责。建议在工程所在地法院尽快起诉，别拖过诉讼时效。

2026-09-26|建设工程合同纠纷| 相关律师: 曾强 >

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2022年3月我带着二十多个老乡进场，给一个县城的开发商盖两栋住宅楼，当时口头说好按进度付款，结果主体封顶以后对方就一直在拖，到现在欠了三百多万。我在网上看到曾强律师专门做建筑工程纠纷这一类案子，想问像我们这种没有正规结算文件的情况，能不能直接起诉，工程款优先受偿权现在还来得及主张吗？

这种事能起诉，别被“没结算”卡死。没正规结算文件不等于没账，法院可以委托造价司法鉴定，按施工图、签证、微信记录、付款流水来认工程量。建筑工程纠纷里，证据比结算书更关键。但工程价款优先受偿权很悬：期限最长18个月，从开发商应当付钱那天算，不是从你催款那天算。你2022年进场、封顶后拖到现在，优先权很可能已过期，除非能证明应付时间还没到，或一直主张且符合起算规则。先去办三件事：一是把合同、聊天、转账、材料单、监理日志、工人证言全固定；二是马上起诉并申请财产保全，查封楼盘或账户；三是诉请里写工程款、利息和优先受偿权，让法院委托鉴定。如果你是带班的实际施工人，优先权主体可能受限，但可把开发商、转包方都告上，在欠付范围内担责；老乡工资可同步找住建清欠、劳动监察。建议赶紧找当地专做施工合同的律师，别再拖。

2026-09-26|建筑工程纠纷| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，您好。2021年5月，我和几个老乡在一个住宅项目做外墙保温，总包单位把工程分包给一家劳务公司，劳务公司又转包给包工头。2022年1月工程完工，2023年才办竣工结算。发包方说质量有缺陷，要扣20%工程款；包工头拿钱后失联。我们手里有结算单复印件和欠条。请问曾强律师，质量缺陷抗辩能对抗农民工工资吗？实际施工人能不能直接告发包方？诉讼时效怎么算？

这种事分三层：质量缺陷、告谁、时效。质量缺陷：外墙保温的农民工工资是劳动报酬，按《保障农民工工资支付条例》，总包对违法转包、分包拖欠工资要先行清偿，发包方违法发包也要清偿。发包方拿质量缺陷扣20%工程款，通常只能对抗承包方或实际施工人的工程款，不能卡你们农民工工资。先去项目地劳动监察投诉，同时准备起诉。告发包方：你们若只是包工头招的农民工，走工资清欠，告包工头、劳务公司、总包更直接；若自己包工包料算实际施工人，按建工司法解释一第43条，可告发包方，但只在它欠付工程款范围内担责，已付清就不担。包工头失联，把包工头、劳务公司、总包、发包方一起列被告，申请财产保全。欠条、结算单复印件有用，尽量补原件、微信、考勤、转账记录。时效：一般3年，从应付工资日、结算约定付款日或欠条还款日起算；2023年结算的，现在很紧，可能已过。每次催讨、投诉、对方承诺都留证据，能中断重新算。建议马上劳动监察投诉并起诉，别干等。

2026-09-26|建设工程纠纷| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，我遇到一个物业费纠纷。2020年我买了现在住的这套房，2021年入住，物业公司是开发商指定的前期物业，服务很差，门禁坏了、电梯经常停、垃圾清运不及时。我从2023年1月开始拒交物业费，现在物业起诉我，还要求滞纳金。业主群里有人组织成立业主委员会，但街道说程序不合法。我想问物业服务合同纠纷中，服务不到位能减免多少物业费？前期物业合同对我有约束力吗？被起诉后我该怎么举证？曾强律师能否代理？

这事定性不复杂：前期物业服务合同一般对你有效，开发商指定不代表能随便不交；服务差属于物业服务瑕疵，可拿来抗辩，但不是全额拒交的当然理由。法院通常看瑕疵程度、持续时间和影响，常见酌情减免10%-30%，门禁、电梯、垃圾清运长期严重出问题，可能到30%-50%，全免很少。滞纳金本质是违约金，物业自己没做好，也可请求调低甚至不支持。解决就三步：第一，别躲，按时应诉，主张减免物业费和调整滞纳金；第二，赶紧举证，拍带时间的照片视频、报修记录、微信群聊天、12345和住建投诉记录、邻居证言、缴费凭证，物业也得证明它服务到位；第三，业主委员会程序不合法，不影响你个案抗辩，可找街道重新指导成立。这类物业服务合同纠纷、前期物业合同、物业费减免、滞纳金、举证责任问题，曾强律师可以代理，但要看管辖法院和证据，带材料来谈。

2026-09-26|建筑/房地产| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，您好。我在网上看到您讲建设工程纠纷，想请教。2021年10月，我所在的外企单位作为发包人，把一个厂房项目发包给一家总承包单位。2022年7月因为总包擅自违法分包，导致工期延误三个月，工程质量也出现缺陷。我们按合同发了整改通知，但对方反索赔停工损失。现在进入竣工结算，争议很大。请问发包人能否直接扣减工程款？缺陷责任期和保修责任怎么区分？

这事定性很清楚：总包擅自违法分包、工期延误三个月、质量有缺陷，原则上总包违约，发包人可追责；但对方反索赔停工损失，得看停工是谁造成的，别被带偏。能不能直接扣工程款？有合同明确约定违约金、修复费、赔偿金，且证据扎实，结算时可以直接抵扣；没约定或金额没定，建议先发书面结算异议，把整改通知、监理记录、质量鉴定、修复报价、工期签证固定好，再谈抵扣。别一口气拒付全部工程款，容易反被认定拖欠。谈不拢就走诉讼或仲裁，申请造价和质量鉴定。缺陷责任期≠保修期。缺陷责任期是预留质量保证金的期限，一般1年、最长2年，从竣工验收合格起算，到期返还保证金，通常不超过结算总额3%。保修期是法定保修年限，比如防水5年、给排水2年、主体结构合理使用年限，也从竣工验收合格起算。缺陷责任期内可扣保证金修；保修期内保证金退了，仍能另行追保修责任。厂房项目、外企发包人、建设工程纠纷里，建议你保留好中英文合同、邮件和签证，先协商抵扣，协商不成再起诉。

2026-09-26|建设工程纠纷| 相关律师: 曾强 >

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我是一个小包工头，2023年9月接了一个连锁火锅店装修的活，发包方是店老板，合同约定完工后付95%。2024年1月完工，店老板说消防验收没过，拒绝付尾款，还要求我赔停业损失。可消防是店老板自己找的人做的。请问装修合同纠纷、工期延误和消防验收责任，我能不能起诉要工程款？微信聊天记录和现场照片够吗？

这种事定性很清楚：属于装修合同纠纷。消防验收责任原则上在发包方，也就是店老板，除非合同写明消防也归你干。既然消防是他自己找人做的，那消防没过、工期延误、停业损失，通常不能赖到你头上，他不能拿这个当拒付工程款的理由。能不能起诉？能。你按合同完工后，他该付95%尾款，不付就是违约。你可以起诉要工程款，还能主张逾期利息。先别急着翻脸，把证据固定好：装修合同、微信聊天记录、现场照片、完工确认、催款记录、转账凭证、消防是谁找人做的证据。微信和照片够启动诉讼，但不是万能，最好再补施工日志、材料单、证人证言。微信记录要保留原始手机，别只截图。建议你先发个催告函，写明连锁火锅店装修已完工、消防验收责任不在你，限几天付款；不给就去法院起诉。注意诉讼时效三年，管辖一般是被告住所地或合同履行地。停业损失他反索赔，得他举证，你不用怕。

2026-09-26|房地产及建筑工程| 相关律师: 曾强 >

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