曾强 律师

曾强

四川贞明律师事务所合伙人律师
免费咨询电话13086543017
执业地德阳
专业领域合同纠纷、建设工程、房地产及建筑工程、建筑/房地产、房地产纠纷、建设工程纠纷、建设工程合同纠纷、建筑工程纠纷、房地产与建设工程、建设工程房地产
执业年限13年
好评率100%
咨询数量700
执业证号
15106201310241131

用户咨询

曾强律师,我这边急死了。2022年9月,我父亲在一个外省的高速公路附属工程做现场管理,发包方是一家民营开发企业,总包把劳务分包给了一个包工头。2023年11月工程停工,理由是工期延误和质量缺陷,发包方拒付剩余工程款,还把保证金扣了。父亲手里有施工日志、监理通知和部分结算单。请问您,停工损失和工期延误责任该由谁举证?保证金能要回来吗?

这事先定性:你父亲要是签了劳务分包/内部承包的包工头,算实际施工人;若只是现场管理拿工资,那工程款和保证金原则上得由包工头或劳务公司去要,你父亲只能追自己工资。 举证上,发包方拿“工期延误、质量缺陷”拒付和扣保证金,就得发包方举证,比如监理指令、检测报告、整改单;你父亲要停工损失,得证明停工天数、窝工机械人员、损失金额,以及停工原因在发包方或不可抗力。工期延误谁主张违约谁先证,发包方证约定工期和实际延误,你父亲证延误不怪自己、能顺延。施工日志、监理通知、结算单赶紧备份,最好让监理或总包签收确认。 保证金能不能退,看合同约定;若停工非你方原因、已完工程合格,或违法分包导致合同无效,也应折价补偿并返还,扣款方得说明依据。先去办:发书面催告和律师函,把总包、发包方一起列上;协商不成起诉,申请造价和停工损失鉴定。高速公路附属工程、劳务分包、包工头、现场管理这些证据链要串好,注意3年诉讼时效,从2023年11月停工或应付款日起算,别拖。

2026-09-26|建设工程纠纷| 相关律师: 曾强 >
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2022年10月,我和两个合伙人挂靠一家外地建筑队,接了本地一家学校教学楼的内装。2023年8月竣工验收了,可发包人一直拖着不结算,还说质量有问题。曾强律师,挂靠情形下工程款怎么主张?优先受偿权还能不能用?

这事定性就一句话:你是挂靠下的实际施工人,不是直接承包人。合同虽无效,但2023年8月竣工验收,只要质量合格,就能参照合同要工程款。发包人拿质量说事,得他举证,竣工验收报告一般能顶回去。 解决路径:先把挂靠协议、合伙协议、施工合同、签证单、验收报告、催告结算记录全固定。起诉时别只告发包人,挂靠下法院常要求先找被挂靠的外地建筑队;若发包人明知你挂靠、直接给你拨过款,可把它列共同被告,在欠付范围内担责。还能走代位权,让被挂靠单位去结算,或你代位向发包人主张。质量争议就申请造价鉴定。 优先受偿权:原则上挂靠人没有,学校教学楼又属公益设施,可能不宜拍卖,这条更难。要争只能以被挂靠单位名义或代位行使。注意18个月行使期,2023年8月竣工,现在可能已超,赶紧查应付款日。建议尽快起诉并保全,找本地建筑工程款纠纷律师细算。

2026-09-26|建设工程| 相关律师: 曾强 >
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曾强律师,我们小区2021年交房,我买的是顶楼,2022年雨季开始漏水,物业修了三次都没修好。开发商说已经过了五年防水质保?可我记得屋面防水最低五年,现在还在期内。物业说维修基金申请慢,要业主自己先垫钱。我家墙面发霉,家具也坏了。请问这种情况该起诉开发商还是物业?工程质量保修期从什么时候起算?维修基金怎么申请?损失能不能一起索赔?

这事关键看两条:保修期和谁有义务。屋面防水最低保5年,从**竣工验收合格之日**算,不是交房日。你先去住建局查《竣工验收备案表》和《住宅质量保证书》。如果2021年才竣工,现在大概率还在保;就算备案显示过保,你2022年雨季就报修了,只要在保修期内提出,开发商就不能拿“过保”甩锅。物业只是日常管理,保修期内屋面漏水,直接找开发商。 建议你:一,把报修记录、漏水视频、发霉墙面、家具损坏发票、损失清单全留好;二,书面催告开发商限期修,同时向住建局投诉;三,开发商不修,就起诉开发商,案由走商品房买卖合同/保修责任纠纷。物业如果拖延、修坏了或阻碍维修基金申请,可以列共同被告,这是典型物业纠纷。 维修基金申请:过保后由业委会、物业或社区向住建局维修资金中心申请,一般要业主表决;紧急漏水可走应急维修,别轻易自己垫钱。 损失能一起索赔。修复费、家具损失、鉴定费都可向开发商主张;物业有过错就按过错赔。协商不成,建议你尽快起诉,别等诉讼时效过去。

2026-09-26|建筑/房地产| 相关律师: 曾强 >
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曾强律师,您好。我2023年5月带了一批老乡进了一个商业综合体项目的建筑队,从总包单位手里接木工活。2024年1月竣工结算时,总包说发包方没签字,只肯按60%结工程款。我们签过分包合同,但签证单只有项目经理签字没有盖章。现在工人天天催我,我垫了30多万。请问曾强律师,这种工程款拖欠,我能不能直接告发包方?签证单没盖章还能做造价鉴定吗?实际施工人优先受偿权怎么主张?

你这种带老乡从总包手里接木工活,合同多半无效,你身份就是“实际施工人”。能告发包方,但不是想告就能让他全付:按建工司法解释,法院会把总包追加进来,发包方只在“欠付总包工程款范围内”担责。先查发包方到底付没付清,可申请调查令、保全总包和发包方账户。 签证单只有项目经理签字没盖章,不一定废。项目经理签字若属职务行为,再配上微信、施工日志、监理记录、付款凭证,照样能做造价司法鉴定;法院可委托鉴定,但你要赶紧补证据。 优先受偿权这块,实际施工人一般不能直接主张,优先权原则上归和发包方签合同的总包。你可告总包,让总包向发包方主张;总包怠于主张,可考虑代位权诉讼。优先受偿权最长18个月,从应付工程款之日起算,别拖。 工人工资别自己硬扛,可向劳动监察投诉,总包对农民工工资有先行清偿责任。垫的30万留好凭证。商业综合体、木工班组、工程款拖欠这种事,尽快起诉保全,带分包合同、结算单、签证单找律师。

2026-09-26|建设工程纠纷| 相关律师: 曾强 >
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请问,我2023年10月租了一个商铺开餐饮店,签了五年租赁合同,装修花了四十多万。2024年3月房东说商铺要抵押拍卖,新买家要我一个月内腾退。合同里没写买卖不破租赁,但我的营业执照和装修都在。这种情况租赁合同继续有效吗?装修损失和停业损失怎么主张?买卖不破租赁和优先购买权能保护我吗?

这事核心就一句话:合同有效,但能不能继续干,关键看抵押和租赁谁先。合同没写“买卖不破租赁”不影响,这是法定规矩,可抵押权在先会压过它。先去不动产登记中心查抵押登记时间。若抵押登记在你2023年10月租铺、实际占有之前,抵押权优先,买卖不破租赁罩不住你,法院可除去租赁权拍卖,新买家让你腾退,你只能找房东违约索赔。若抵押登记在你租赁之后,买卖不破租赁能保护你,新买家不能赶你,可书面告知法院和新买家,提执行异议,要求带租约拍卖或继续履行。优先购买权:司法拍卖中可向法院申请以优先购买权人身份竞买;若法院没通知,可提异议、索赔,但通常难撤销拍卖。装修和停业损失:收集商铺租赁合同、租金流水、营业执照、装修发票、营业额记录、员工工资。向房东主张装修残值按剩余租期折、停业损失、违约金、押金租金。谈不拢就起诉房东,新买家一般不是合同相对方。关键词:商铺租赁纠纷、餐饮店腾退、买卖不破租赁、优先购买权、抵押拍卖、司法拍卖、执行异议、装修残值、停业损失、带租约拍卖。

2026-09-26|房地产及建筑工程| 相关律师: 曾强 >
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曾强律师,我2022年看中一套学区房,通过家门口的中介和卖家签了合同,总价300万,交了10万定金。合同约定卖家2023年6月前把户口迁走。结果他户口没迁,我孩子今年报名被调剂了。卖家说赔我两万算了。中介说他们不管户口。请问我能要定金双倍返还吗?还是只能要违约金?学区房户口迁移纠纷怎么起诉?可以要求赔偿孩子上学的损失吗?

这事关键看合同目的和合同写法。卖家户口没迁,孩子被调剂,若你买这套房就是冲学区,且合同写明迁户时间,那可能构成根本违约。按定金罚则,收定金方违约致合同目的落空,可主张双倍返还20万;但若已经过户、合同目的没完全落空,法院也可能只支持违约金。记住:定金和违约金只能二选一,哪个高选哪个,定金不够补损失还能再要差额。 孩子上学损失:一般算间接损失,法院很谨慎,除非合同明确约定学区目的和赔偿标准,或你有租房、交通、补习等实际票据,精神损失基本不支持。中介若承诺过或隐瞒户口,可另诉居间合同纠纷。 先去办:收集房屋买卖合同、定金收据、转账记录、户口未迁证明、学校调剂通知、聊天录音。起诉走房屋买卖合同纠纷,去被告住所地或合同履行地法院。诉请写解除合同、双倍返还定金、违约金/赔偿损失。户口迁移本身法院一般不强判。先发律师函,别接2万。

2026-09-26|房地产纠纷| 相关律师: 曾强 >
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曾强律师,我遇到个麻烦。2022年9月,我代表我工作的建筑队和一家本地开发商签了施工合同,盖的是他们提供的格式文本,后来招标备案的合同价和实际履行的合同价不一样,相当于黑白合同。2023年11月完工,2024年3月交付,现在结算时发包人只按备案的低价结算,差出300多万。我们有现场签证和变更单,但发包人代表换人了不认。请问建设工程合同纠纷中黑白合同以哪份为准?曾强律师能帮我看下优先受偿权期限吗?

这种事在建设工程合同纠纷里就是典型“黑白合同”。定性:走招标备案的中标合同,结算一般以备案中标合同为准;实际履行的黑合同,背离工程价款等实质内容,法院通常不认。除非中标无效,才可能参照实际履行合同。现场签证、设计变更不算黑合同,属于履行中变更,能加钱;发包人代表换人不认,你得证明签字人有授权或构成表见代理,比如项目章、监理确认、以往结算惯例。 优先受偿权:最长18个月,从发包人应当给付工程价款之日起算。2024年3月交付不等于一定从那天算,关键看合同付款和结算约定;若没约定或约定不明,交付日很可能被视为应付款日,那到现在2026年4月已超,优先权可能没了。 先去办:把中标通知书、备案合同、投标文件、签证变更单、微信邮件、付款凭证全固定;发函要求按备案合同和签证结算;尽快起诉,同时主张工程价款优先受偿权,申请造价鉴定和拍卖。记住,优先权别只发函,要用诉讼或协议折价行使。工程款还能追,优先权拖不得。

2026-09-26|建设工程合同纠纷| 相关律师: 曾强 >
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2023年12月,我通过一个二手交易平台卖了一台相机,买家收到后说镜头有划痕,要求退货退款,我同意退货但要求他保证包装完好。结果他寄回来时机身磕坏了,还少了一个电池。平台介入后把钱退给他了。我和他之间只有平台聊天记录和快递单。请问这种网络买卖合同纠纷,我该起诉买家还是平台?管辖法院怎么确定?快递损坏能不能要求快递方赔偿?

这种事,先定性:你跟买家是网络买卖合同纠纷,平台一般只是居间撮合,不是买卖合同当事人。平台介入退款,不等于平台就该赔;除非能证明平台处理有过错或承诺兜底。所以起诉对象原则上选买家,要求赔机身磕坏和少电池的损失。 管辖法院:合同纠纷看被告住所地或合同履行地。二手相机走快递,网络买卖合同的合同履行地通常是收货地;你告买家,一般去买家住所地或收货地法院。平台协议里的管辖,通常约束你告平台,不当然约束你告买家。金额小可走小额诉讼。 快递赔偿:买家寄回,运输合同是买家跟快递公司签的,你不是寄件人,直接要求快递赔比较难。让买家赔你,他再向快递索赔;若保价,寄件人可主张保价赔偿。先去办:留好平台聊天记录、快递单、开箱视频、验货照片,先协商,不行就起诉买家,快递问题另案或让买家追。

2026-09-26|合同纠纷| 相关律师: 曾强 >
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我是包工头,2021年从总包手里接了一个厂房钢结构的活,签的是内部承包协议,干完也验收合格了,可总包说甲方没给他结算就不给我钱。这种背靠背条款现在还能不能对抗我?我到底该起诉总包,还是直接把建设单位一起告上?

先定性:你这种“内部承包”,多半是转包或违法分包,你算实际施工人。总包拿“甲方没结算”挡账,关键看它是不是大型企业。2024年8月最高院批复明确:大型企业跟中小微企业约定背靠背付款,条款无效,不能对抗你;就算你是个人包工头不直接套,也能打它恶意不结算、阻却付款条件,或者内部承包无效。厂房钢结构验收合格,工程款跑不掉。 怎么解决:建议把总包和建设单位一起告,别分开折腾。总包是合同相对方,必须列被告;建设单位在欠付总包工程款范围内担责,依据建工司法解释一第43条。去厂房所在地法院起诉,案由就是建设工程施工合同纠纷。诉请写:总包付工程款和利息,建设单位在欠付范围内担责。同时申请财产保全,调取总包和甲方的结算资料。赶紧翻验收单、催款微信、转账记录,防诉讼时效。工程款纠纷、实际施工人、背靠背条款、内部承包、钢结构工程、总包、建设单位、结算、起诉这些点都用上,重点打总包身份和恶意阻却条件。

2026-09-26|建筑工程纠纷| 相关律师: 曾强 >
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我想直接问一下:2022年10月我买了一套期房,合同写2023年12月31日交房,但到现在还没交,工地停工半年了。开发商说资金紧张,让签延期协议,不签就不给钥匙。我和妻子是贷款买的,每月还按揭,还在外面租房。业主群想集体维权。这种情况能退房吗?退房后按揭贷款怎么办?能不能主张逾期交房违约金和租房损失?需要先发催告函吗?

这种事,先定性:开发商逾期交房,还停工半年,已经构成违约。合同约定2023年底交房,现在都2026年了,早超过合理期限。如果合同里写了“逾期超90天可退房”,你直接按约定解除;没写,就得先发书面催告函,给15—30天合理期限,还不交再解除。开发商让你签延期协议,别随便签,签了可能把交房日期改了、影响退房权;不签不给钥匙,属于施压,没法律依据。 怎么解决:第一,赶紧发EMS催告函,保留回执、微信、邮件证据。第二,收集商品房买卖合同、按揭贷款合同、还款流水、租房合同、工地停工照片、业主群记录。第三,业主集体维权可以共同委托律师,起诉解除购房合同和贷款合同,把银行列第三人,要求开发商把剩余贷款还给银行,首付和已还本息退给你,并协助解押。千万别自己停贷,否则征信逾期。 违约金按合同算;没约定或太低,可主张实际损失,包括同地段租房损失,但法院可能调整,别和违约金重复要。建议先发催告函,再起诉解除,同时主张逾期交房违约金和租房损失。

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