曾强

四川贞明律师事务所合伙人律师

免费咨询电话13086543017

执业地德阳

专业领域合同纠纷、建设工程、房地产及建筑工程、建筑/房地产、房地产纠纷、建设工程纠纷、建设工程合同纠纷、建筑工程纠纷、房地产与建设工程、建设工程房地产

执业年限13年

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咨询数量700

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曾强律师，2023年4月，我和前妻离婚，协议写明婚后买的那套共有产权房归我，我补偿她60万。但2025年1月我要卖房，办证部门说前妻不配合签字，而且她主张协议是受胁迫签的。买家已经催我过户，否则要我赔违约金。我该怎么办？

这事说白了：离婚协议里房子归你，原则上有效，但协议不是法院判决，不动产登记中心不敢单方办，前妻不签字就卡住。她2025年才说受胁迫，按民法典和婚姻家庭编解释，协议离婚后一年内不提，现在大概率超期，且她得拿证据，空口难赢。怎么办？先去办三件事：一，发律师函给她，写明配合房产过户是离婚协议义务，不配合你要起诉并索赔，留好微信、录音、快递单。二，马上到法院起诉“离婚后财产纠纷”，请求确认协议有效、判令前妻协助过户。她若反诉胁迫撤销，你拿超一年和没证据抗辩。三，拿到法院判决后，去不动产登记中心单方办或申请强制执行。共有产权房特殊，先问当地住房保障部门能不能上市、政府是否优先买。买家那边别硬拖：能协商延期就签补充协议；不能，保留前妻不配合导致无法过户的证据，但你对二手房买卖合同仍可能先担违约金，再向前妻追偿。建议尽快诉讼，别等买家索赔。关键词：离婚协议、共有产权房、房产过户、前妻不配合、胁迫撤销、违约金、协助过户、不动产登记中心、法院判决、二手房买卖。

2026-09-25|房地产纠纷| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，您好。我父亲在农村有块宅基地，2019年跟邻居口头换地，对方在我家老房旁边建了围墙，导致我家采光被挡，下雨排水也排不出去。去年村里旧改，测量时对方说围墙占的地是他家的，还拿出了一份后来补的协议。我父亲气得住院。请问宅基地互换没有登记有效吗？采光权和相邻排水纠纷怎么起诉？旧改补偿应该按原来边界还是现状？能不能申请法院现场勘验？

老哥，这事得拆开看：农村宅基地互换效力、相邻权、旧改确权三笔账。换地：同村村民、双方自愿、经村集体同意，口头协议一般有效；但没办宅基地使用权变更登记，不能对抗善意第三人，旧改确权也容易吃亏。对方后来补的协议，若你爸没签或不知情，可申请笔迹、形成时间鉴定，主张无效。旧改补偿：原则按原权属、登记、审批和村集体历史台账，不按围墙造成的现状；违建围墙不能改变边界。对认定不服，赶紧书面异议，找乡镇、自然资源部门，必要时行政复议或诉讼。采光、排水被挡，属于相邻采光权纠纷和相邻排水纠纷。先去村委会、乡镇司法所调解，不成到不动产所在地法院起诉，要求排除妨碍、拆围墙、恢复排水、赔偿损失。证据攒好：宅基地证、老照片、航拍、村委会证明、证人、住院票据。立案后可书面申请法院现场勘验，法院认为必要会去测量。

2026-09-25|房地产及建筑工程| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，我之前听亲戚推荐过您，说您在房地产纠纷方面很有经验。2018年，我把老家宅基地上的房子卖给了城里亲戚，签了买卖合同，对方一直住着。2025年遇到拆迁，原来说好的补偿归买方，可现在房价和补偿都涨了，我家又想要回房子，买方也不肯让。村里和拆迁办让我们自己协商。请问这种宅基地房屋卖给非本集体成员，合同到底有效还是无效？拆迁补偿款该归谁？如果打官司，会不会只赔一点点？

这事先定性：城里亲戚不是本村集体经济组织成员，2018年买你宅基地房，这份买卖合同基本无效。宅基地带身份福利，国家禁止城镇居民到农村买宅基地房屋。除非买方后来户口迁进本村并获村集体认可，否则无效。但无效不等于拆迁补偿款全归你。补偿要拆项：宅基地资格、区位补偿，通常归你；房屋重置、装修、附属物、搬迁费，谁实际住、谁出资，通常归买方；涨价增值部分，法院会看谁先反悔、双方过错，按比例分。你主动卖又因涨价想要回，可能被认定违背诚信，要返还购房款，还得赔买方添附、信赖损失，所以别以为能全拿，也不是只赔一点点。怎么解决：先去拆迁办调补偿方案和评估明细，把每项归属弄明白；收齐合同、付款、居住、翻建、村集体证明；跟买方协商按“宅基地归你、房屋归他、增值按比例”谈。谈不拢就诉讼，请求确认合同无效并分割拆迁补偿款。建议找当地办过农村房屋、宅基地纠纷的律师，结合本省判例算账，别盲目签字领款。

2026-09-25|建设工程房地产| 相关律师: 曾强 >

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请问律师，2022年6月我通过一个包工头进工地做瓦工，工资按天算，包工头从总包那里接的活，听说属于违法分包。2022年12月工地停工，包工头跑了，总包只给了一部分生活费。我们没签劳动合同，只有考勤表、聊天记录和工友证言。现在想讨农民工工资，也想把工程款一起要。请问该找包工头、总包还是发包方？违法分包下总包要不要先行清偿？申请劳动仲裁还是直接起诉？需要做工程量结算吗？

这种事，关键看两层：你按天给包工头干瓦工，法律上更像**农民工工资**，不是普通“工程款”；包工头从总包手里接活，若属**违法分包**，总包跑不了。先找谁：把**包工头、总包**都列上，发包方如果存在违法发包或没结清工程款，也一起列。依据《保障农民工工资支付条例》，违法分包导致欠薪，**总包要先行清偿**，之后再向包工头追偿。仲裁还是起诉：你没签劳动合同，和包工头通常不构成标准劳动关系，**劳动仲裁**可能不受理。建议直接去法院**起诉**，同时向劳动监察投诉，双线办。工程量结算：你按天算工资，一般不用做工程造价鉴定，但要算清“天数×日薪－已付”。**考勤表、聊天记录、工友证言**、生活费转账记录都留好。若你是按面积包活，才需要**工程量结算**。想一起要**工程款**：你个人不是整体承包人，通常只能讨自己的工资，不能把总包欠包工头的工程款全拿走。最后提醒：2022年12月到现在时间不短，诉讼时效可能有问题，赶紧找催讨记录、投诉回执。先去办，别拖。

2026-09-25|建筑工程纠纷| 相关律师: 曾强 >

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我买的那个楼盘2024年5月被法院查封了，因为开发商欠总包工程款，总包行使优先受偿权。我2022年就签了商品房买卖合同，也付了全款，但没办网签备案。请问曾强律师，我作为购房人能不能排除执行？消费者购房人优先权需要什么条件？烂尾楼停贷断供有什么风险？

这种事关键看你是不是“商品房消费者”。2022年签书面合同、付全款，2024年才查封，只要你买房是为自己住，没网签备案不必然弄死你，但合同、转账流水、收据、物业水电记录得赶紧留好。按最高法2023年批复，以居住为目的且已付全款的商品房消费者，房屋交付请求权优先于总包的建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。所以你可以提执行异议，主张排除强制执行；被驳了，再提执行异议之诉。消费者购房人优先权条件就盯三点：查封前签合法有效书面合同、买房用于居住、已付全款或一审辩论终结前补齐；实务中还会看你名下有没有其他住房。烂尾楼停贷断供千万别硬来：直接停贷对银行是违约，征信、罚息、被诉、执行都跟着来。先去办：跟银行谈延期/停息挂账，同时起诉解除购房合同和贷款合同，或走保交楼、执行异议程序。关键词：商品房消费者物权期待权、执行异议之诉、建设工程价款优先受偿权、网签备案、烂尾楼停贷断供。

2026-09-25|房地产与建设工程| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，我2023年6月和两个朋友合伙开了一家社区超市，签了合伙协议，我出资30万占三成。经营到2024年4月，其中一个合伙人把超市营业收入转到自己卡里，还说算借款。现在账目不清，我想退伙并要求分红和返还出资。武汉合伙合同纠纷，我需要先做审计还是直接起诉？合伙协议里没写退伙条款，能不能解除？证据只有转账和聊天记录。

你这事，定性就是武汉合伙合同纠纷里的退伙加清算。对方把社区超市营业收入转自己卡里，还说是借款，没借条、没备注、没你认可的聊天记录，基本站不住脚，属于侵占合伙财产或违约。协议没写退伙条款也能退，民法典有兜底：没约定期限可随时退伙，但要提前通知；他转移收入、账目不清，算根本违约，你还能主张解除合伙协议。先审计还是直接起诉？建议直接起诉，别自己单方做合伙账目审计，对方多半不认。立案后申请法院委托司法审计，同时做证据保全和财产保全，冻结他账户、查封财产。你手里的转账记录、聊天记录别删，保留原始手机，再去银行打流水，收银系统、进货单、房租水电记录都收集。诉请写：确认退伙或解除协议、合伙清算、分红、返还剩余出资、赔偿损失。注意，返还出资不是直接退30万，得清算后按三成分剩余财产。谈不拢就赶紧在武汉有管辖权的法院立案，找武汉合伙合同纠纷律师申请调查令查账。

2026-09-25|合同纠纷| 相关律师: 曾强 >

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请问律师，我2023年3月给一个老板的私人厂房做土建，合同约定固定总价180万，工期到2023年10月。中途他口头增加了一层，我让他签签证单，他只让现场管工在工程量清单上签了字。现在完工了，他嫌价格高，只按原合同付，增加部分不认。这种工程量增加款还能要回来吗？

这事儿能要，但关键看证据和管工到底有没有权签字。固定总价只包原合同那180万的活，你口头加了一层，属于工程量增加，超出部分原则上得另算，不是老板一句“不认”就能赖掉。现场管工在工程量清单上签字，如果他平时就是老板现场负责人，老板也知情、没反对，那可能构成职务行为或表见代理，签字对老板有约束力。但要是管工只是打杂的，老板又咬死没授权，你就得靠别的证据补强。先去办：把管工签字的原件、微信聊天、录音、现场照片、材料单、施工记录、付款凭证全收好，最好让管工出个书面说明或出庭作证。然后发催款函协商，谈不拢就起诉，同时申请工程造价鉴定，让鉴定机构把增加一层的量价算出来。这种土建工程款纠纷，证据链越全越好。你在哪个城市，建议找当地专门做建设工程施工合同纠纷的律师。注意诉讼时效三年，别拖。

2026-09-25|建设工程合同纠纷| 相关律师: 曾强 >

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2023年3月，我和妻子买了一套城南新楼盘的期房，合同约定2024年6月30日交房，可开发商拖到2025年1月还没交，工地停工，售楼处也搬走了。我老婆快生了，我们一边租房一边还月供，压力特别大。网上看到曾强律师讲逾期交房和烂尾楼维权，想问我能不能起诉解除商品房买卖合同、要求退首付和赔偿？需要准备哪些证据？

这种事，法律上就是逾期交房叠加烂尾楼维权。开发商停工、售楼处搬走，合同目的已经没法实现，构成根本违约。你可以起诉解除商品房买卖合同，要求退首付、已还月供本息、赔偿租金等损失；但贷款合同要一并主张解除，否则银行还会找你。建议你办：先发书面催告+解除通知，用EMS留痕；然后到法院起诉，诉请解除购房合同和贷款合同，判开发商还首付、还银行剩余贷款、赔违约金或实际损失，并申请财产保全，查封开发商土地、账户、在建工程。别擅自断供，先跟银行说明情况。证据准备：城南新楼盘的商品房买卖合同、补充协议、网签备案；首付发票和转账记录；贷款合同、月供流水；催告函及EMS回执、微信记录；工地停工照片视频、售楼处搬走证据；住建局投诉回复、保交楼专班文件；租房合同和租金转账。联合业主一起找住建局，速度要快。

2026-09-25|房地产纠纷| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师您好，2021年7月我挂靠外地一家建筑队去投一个学校附属工程，中标后实际是我垫资施工。2022年10月竣工验收，2023年3月审计报告出来，发包方又说有黑白合同，只按低的那份结算。我作为实际施工人，手上有施工日志、材料单、转账记录和现场照片。请问挂靠和转包情况下，工程款该向谁主张？黑白合同以哪份为准？审计结论能不能推翻？如果起诉，优先受偿权从竣工还是应付款日起算？

这事定性：你是挂靠+实际施工人，工程款纠纷里，挂靠转包的实际施工人一般先向被挂靠建筑队主张；发包方明知你挂靠，可把发包方一起告，让它在欠付范围内担责。黑白合同，按建工司法解释，通常以中标备案的白合同结算，黑合同不作数，除非中标无效。审计报告只是行政审计，合同没约定“以审计为准”，就不能卡死你，可以申请造价鉴定推翻。优先受偿权从发包人应付款之日起算，最长18个月，不是竣工日；但实际施工人能否直接优先受偿有争议，通常得由被挂靠的承包人名义主张。建议你：先固定施工日志、材料单、转账和照片，发催款函；起诉列发包方、被挂靠方、转包方为被告，申请造价鉴定，主张欠付工程款和利息。找建筑工程律师算清应付款日，别超18个月。

2026-09-25|建筑工程纠纷| 相关律师: 曾强 >

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请问，我在一个建筑工地做木工，2023年11月从脚手架摔下来，腰椎骨折。包工头垫了两万医药费就不管了，总包说我是包工头叫来的，跟他们没有劳动关系。我没签劳动合同，只有工友证言和打卡照片。现在我爱人陪我在医院，家里还有两个孩子。请问怎么确认劳动关系？能不能直接申请工伤认定？总包和包工头承担连带责任吗？如果走人身损害赔偿，伤残鉴定什么时候做？

这种事别慌，工地木工摔伤腰椎骨折，没合同也能维权。定性：包工头是自然人，没用工主体资格；总包违法分包，在建筑工地工伤里就得出面担工伤保险责任。先去办：1. 证据攒齐：工友证言、打卡照片、微信派工/转账、病历、现场视频。2. 直接到项目地人社局申请工伤认定，把总包列为责任单位；人社不受理，再申请劳动仲裁确认劳动关系，或起诉。3. 责任承担：工伤上总包担责；走人身损害赔偿，包工头是雇主，总包违法分包通常连带。4. 人身损害伤残鉴定：治疗终结、病情稳定后做，腰椎骨折一般出院后3-6个月，有内固定听医嘱，起诉后申请法院委托更稳。农民工维权别拖，工伤认定个人申请时限1年，赶紧找当地法律援助。

2026-09-25|房地产及建筑工程| 相关律师: 曾强 >

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