曾强律师，您好。我2022年3月跟一家本地开发商签了商品房买卖合同，买的是他们开发的那个楼盘，约定2023年12月31日前交房。现在都2024年8月了，工地停工大半年，售楼处的人一直让我等，说资金监管账户没钱。我爱人急得天天睡不着，我们还要还房贷、租房住。请问逾期交房这么久，我能起诉要求解除合同、退首付和已还贷款吗？开发商算不算根本违约？如果楼盘已经抵押给银行，我的权利还能优先吗？
这事开发商已构成根本违约。逾期交房超半年、工地停工、监管账户没钱，属于迟延履行主要债务，经催告后合理期限仍不交房，导致你买房居住的合同目的落空。你可以起诉解除商品房买卖合同，要求退首付、已还贷款本息、利息和违约金；同时可解除贷款/抵押合同，剩余贷款本金由开发商还给银行，你已还部分由开发商返还你。别光等，先去发书面催告函，留好邮寄凭证，再尽快起诉并申请财产保全，查封楼盘土地、未售房或开发商账户。若楼盘已抵押给银行，只要你是以居住为目的的消费者，且房屋不能交付、无实际交付可能，你的购房款返还请求权可优先于银行抵押权、建设工程价款优先权和其他债权。把合同、付款流水、贷款合同、还款记录、停工照片、催告函都收齐，找当地房产律师尽快立案。