曾强律师，我想问工程款优先受偿权的问题。2021年9月，我公司作为实际施工人，参与了一个保障房项目的建设，发包方是当地一家国有建设单位，总包单位把主体结构转包给我。2023年12月项目整体竣工，但总包欠我1600万，发包方还欠总包3000万。现在发包方要把项目抵押给银行融资。我能否主张建设工程价款优先受偿权？优先于抵押权和普通债权吗？行使期限从什么时候起算？
先说结论：你以“实际施工人”身份，原则上不能直接主张建设工程价款优先受偿权，因为优先受偿权是给与发包方签合同的承包人的。总包把保障房项目主体结构转包给你，你与国有建设单位没直接合同，法院多数不认。但你可依建工解释一第43条，在发包方欠总包3000万范围内，向发包方要你被欠的1600万；也可试代位权诉讼，代总包向发包方主张工程款，并争取一并主张总包的优先受偿权，不过各地裁判有差异。 优先顺序：只要优先受偿权成立，就优先于银行抵押权和其他普通债权。银行办抵押登记也不影响，但前提是工程质量合格、你在期限内行使。 期限最关键：从“发包人应当给付工程款之日”起算，最长18个月，不是简单从2023年12月竣工起算。若合同约定结算后付款，看应付款日；结算没完成、付款条件没成就，可能还没起算。但2023年12月到现在，若应付款日已过18个月就悬了。建议你赶紧查合同、结算、验收、催款记录，尽快发函、起诉并申请查封保全，别等发包方把项目抵押给银行融资后再动。