曾强

四川贞明律师事务所合伙人律师

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执业地德阳

专业领域合同纠纷、建设工程、房地产及建筑工程、建筑/房地产、房地产纠纷、建设工程纠纷、建设工程合同纠纷、建筑工程纠纷、房地产与建设工程、建设工程房地产

执业年限13年

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2024年4月，我把自家闲置商铺租给一个做美甲的人，签了两年租赁合同，押一付三。对方从7月开始拖欠租金，现在直接锁门跑了，屋里还有她留下的设备和会员纠纷。请问，我能不能自行清理？押金和违约金怎么主张？合同里没写解除条件，管辖法院应该在哪？

这事定性：租客7月起欠租、锁门失联，已构成根本违约，合同没写解除条件也能依法解除。先去办：用微信、短信、EMS发书面催告加解除通知，给7-15天，保留送达证据；别自己撬锁扔设备，容易被告侵权。要清点就找公证处或社区见证，全程录像、造册，设备会员资料别动，发通知限期取回，逾期起诉时请法院处理。会员纠纷你原则上不担责，别接手会员兑付。押金和违约金：押金可抵欠租、违约金、占有使用费和清场费，不够再追；违约金有约定按约定，没约定按LPR主张资金占用损失，过高对方可请求酌减。欠租算到实际腾退日，腾退前按租金标准主张占有使用费。管辖：房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷，去商铺所在地基层法院起诉。合同没写解除条件不影响，没写管辖也归房屋所在地法院。诉请写解除合同、腾退、付欠租违约金、占有使用费，必要时申请强制执行腾退。商铺租赁纠纷律师、美甲店跑路房东维权、租赁合同违约、押金违约金、房屋所在地法院管辖、强制执行腾退这些点都抓牢。

2026-09-27|合同纠纷| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，我通过中介买二手房，签了居间合同并交了十万定金，房主现在反悔不卖，说房子是夫妻共有，他老婆不同意出售。中介说定金退回来就行，但中介费还要收。房价这半年又涨了，我重新买房多花不少钱。请问能不能要求房主双倍返还定金，能不能让他赔房价上涨损失，中介费该不该退？

这种事，先定个性：房主签了居间合同、收了定金又反悔，不是一句“老婆不同意”就能白退。夫妻共有房产未经配偶同意，可能过不了户，但对你来说，房主仍构成违约。先去办：把居间合同、定金收据、转账记录、微信录音、中介聊天、同小区成交价都固定好。能要什么： 1. 双倍返还定金。10万通常可主张20万，超过房价20%的部分不算定金。 2. 房价上涨损失。可以主张房屋差价，但得有评估或成交证据。定金不够补的部分，可要求房主赔。 3. 中介费。中介若已促成签约，一般有权收，但你可把它列为损失向房主追；若中介没查夫妻共有、有过错，可要求退或减。建议先发律师函催告，协商不成直接起诉房主，配偶视情况列第三人，同时申请财产保全。别接受“只退定金”方案。二手房买卖、夫妻共有房产、定金罚则、居间合同、中介费、房价上涨损失、违约责任、诉讼保全，核心就是让违约方买单。

2026-09-27|房地产与建设工程| 相关律师: 曾强 >

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开发商逾期交房，合同约定2022年12月31日交房，实际2023年8月才通知收房。我想退房，但按揭贷款已经还了一年多，银行说退房后贷款还要我还，开发商说没钱退。请问解除商品房买卖合同后，按揭贷款合同怎么处理？能不能要求开发商承担剩余贷款和已还本息？如果开发商账户被查封，我的购房款有优先权吗？

这种事，先定性：开发商逾期交房，你按合同约定或书面催告后，有权解除《商品房买卖合同》。合同一解除，按揭贷款合同的目的就没了，可以一并请求解除。最高法商品房买卖合同司法解释明确：两份合同都解除后，剩余贷款由开发商直接还给银行，你付的首付、已还本息可向开发商主张返还和赔偿。所以银行说“退房后贷款还你还”不完全对，但必须法院判，千万别自己断供，否则征信先黑。怎么解决：赶紧起诉解除商品房买卖合同和按揭贷款合同，把银行列为第三人，同时申请诉讼保全，查封开发商资产和预售资金监管账户。已还本息、首付、违约金都向开发商要。账户被查封的话，退房款一般算普通债权，没有优先权；除非你符合唯一住房、已付大半、网签备案的“商品房消费者权利”，可提执行异议争优先，但针对账户资金很难。建议你尽快找当地律师查监管账户和破产风险，动作要快。

2026-09-27|房地产及建筑工程| 相关律师: 曾强 >

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2021年6月，我挂靠的那家建筑队和发包方签了施工合同，我实际施工。2022年12月工程竣工，发包方一直不结算。我以被挂靠单位名义发了催告函，但没人理。请问实际施工人能不能直接向发包方主张工程款？优先受偿权归谁？

这事得先定性：你属于挂靠施工，建设工程施工合同名义上是被挂靠单位和发包方签的，按合同相对性，你实际施工人通常不能直接起诉发包方要工程款。建工司法解释一第43条主要解决转包、违法分包，挂靠一般不当然套用。除非发包方明知你挂靠，或直接给你付款、对账、发指令，构成事实合同，才能直接主张。否则，先去起诉被挂靠单位，同时把发包方列第三人，让法院查发包方欠付多少，在欠付范围内担责；也可走代位权诉讼。优先受偿权原则上归与发包方签合同的承包人，也就是被挂靠单位。你实际施工人一般不直接享有，被挂靠单位怠于行使时可尝试代位，但各地裁判有差异。建议你：赶紧收齐施工日志、签证、结算单、催告函、付款流水，办诉前保全，尽快起诉。2022年12月竣工，诉讼时效可能很紧张，别拖。找当地建工律师看挂靠证据。

2026-09-27|建设工程合同纠纷| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，我是给本地一个楼盘供钢材的材料商，2023年签了供货合同并陆续送货，2024年开发商一直拖欠货款，总包说开发商没付工程款所以没钱给我们。我们有对账单和送货单，但合同没约定优先受偿。请问材料供应商能不能主张建设工程价款优先受偿权，能不能申请查封在建工程或者以房抵债，诉讼时效怎么算？

先给你泼盆冷水：本地楼盘钢材材料商，通常拿不到建设工程价款优先受偿权。这权利是给“承包人”的，你只是供货方，跟开发商没有施工合同关系，合同又没约定，法院基本不支持。但货款能要。怎么做：一、先看合同跟谁签。跟总包签，就起诉总包买卖合同纠纷，同时申请财产保全，冻总包账户、总包对开发商的到期工程款；总包怠于向开发商要钱，你可提代位权诉讼，把开发商拉进来，并申请查封在建工程。这有争议，但有空间。二、以房抵债只能谈，不能强制。让开发商、总包、你签三方协议，办网签、备案、过户，光签协议不保险。三、诉讼时效3年。从每笔货应付日或对账确认日起算。2024年拖欠，现在赶紧发律师函/催款函并留送达证据，能中断时效。对账单、送货单、微信记录都收好。建议：尽快起诉+财产保全，别等总包和开发商互相拖。

2026-09-27|房地产与建设工程| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，急！2022年11月，我工作的建筑队给一个私人老板盖别墅，口头约定按进度付款。2023年10月房子盖好了，老板住进去了，但还欠我们三十万。我们没有书面合同，只有微信聊天和转账记录。他现在说质量有问题。我能起诉吗？需要什么证据？

这种事能起诉，别被他“质量有问题”唬住。你们没书面合同，但口头约定+微信聊天+转账记录+他已入住，已形成事实上的施工合同关系，欠30万就是建筑工程款纠纷。他擅自住进去，一般不能再拿普通质量问题赖账，除非地基、主体结构真有大毛病，那也得他举证、申请质量鉴定。先去办：把微信原始记录、转账流水、催款聊天/录音、工友证言、材料单、现场照片视频、图纸、老板身份信息全留好。去别墅所在地法院起诉，建设工程施工合同纠纷归不动产所在地专属管辖。诉请写支付30万+利息，同时申请财产保全，防他转移财产。诉讼时效3年，赶紧发催款函或直接起诉中断。证据链够了，没合同也能打。

2026-09-27|建设工程合同纠纷| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，我2020年买了一套法拍房，当时法院公告说房屋有人居住，不负责腾退。2024年8月我拿到产权证，但原房主的父母还在里面住，说他们年纪大了没地方去，还拿出一份二十年的租赁合同。我每月还着贷款却住不进去，执行法院说让我们自己协商。现在我想申请法院强制腾退并主张占用费，但对方威胁要告我居住权。法拍房带租约和老人居住，怎么合法收房？

这事关键看两点：租赁能不能对抗你，居住权有没有登记。法拍房公告写了“有人居住、不负责腾退”，执行法院往往真不主动清场，但不代表你只能认栽。先办三件事：把产权证、拍卖公告、成交裁定、现场照片、催告记录、报警回执全留好；给执行法院递书面《强制腾退/交付申请书》，要求交付房屋，不处理就要书面答复；同时给占住人发律师函，限15天搬走并交占用费。对方拿二十年租赁合同？重点查是不是查封、抵押之后签的，或倒签、没租金流水、没实际占有。若是，买卖不破租赁不适用，不能对抗你。老人居住也不是法定挡箭牌，法院会考虑安置，但不等于不能腾退。威胁告居住权？居住权必须书面合同+登记才成立，没登记基本不成立。执行法院不腾，就走返还原物纠纷，告实际占有人，诉请腾退+按同地段租金付占用费，胜诉后申请强制执行。别只协商，先书面催告，再起诉。老人安置可协调，但你的产权得落地。

2026-09-27|房地产纠纷| 相关律师: 曾强 >

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曾强律师，我租的商铺在商场里，2023年消防整改停业两个月，房东不退租金，还说属于不可抗力，让我自己承担。合同里只写了“因政府原因停业双方协商”，没有具体减租条款。我这两个月没有营业收入，还压着员工工资和货款。我能要求减免租金吗？如果商场统一停业，房东有没有通知义务？押金能不能抵扣？

这事房东一句“不可抗力”就全让你扛，站不住。消防整改停业得看原因：如果是商场消防设施不合格、房东没尽保障义务，那是房东违约，你不仅能要租金减免，还能索赔营业损失；如果是政府统一要求、双方都没过错，那算情势变更，按公平原则分担，不是房东单方免责。合同写了“因政府原因停业双方协商”，他就有协商义务。怎么解决：先去办三件事——1. 书面发函给房东和商场，写明停业起止、损失，要求按停业天数减租，留快递和聊天记录；2. 收集消防整改通知、停业照片、营收流水、工资和货款凭证；3. 谈不拢就找街道、商会调解或起诉，主张变更合同、减免租金，民法典第533条可用。商场统一停业，房东有及时通知义务，这是诚信和附随义务，没通知导致你扩大损失，可索赔。押金一般不能单方直接抵租金，除非合同写明；但可以协商抵扣，协商不成在诉讼里一并主张。别直接停付租金，容易反被说违约。关键词：商铺租赁合同、消防整改停业、情势变更、租金减免、押金抵扣、通知义务、营业损失、商场统一停业。

2026-09-27|房地产及建筑工程| 相关律师: 曾强 >

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2022年10月，我挂靠在外省一家建筑队名下，投了老家县城安置房项目的标。中标后是我自己垫资施工，现在项目竣工验收快一年了，被挂靠的那家单位扣着工程款不给，说管理费要扣20%。我该以谁的名义起诉？挂靠合同有效吗？

这事定性：你借用外省建筑队资质投标，属于挂靠施工，挂靠合同一般无效。但合同无效不代表钱白干，安置房项目已竣工验收合格，你可以按“实际施工人”身份要工程款，参照原约定折价补偿。20%管理费，法院不会照单全收，被挂靠单位得证明实际管理成本，没出人没干活，可能只支持少量甚至不支持。怎么解决：建议你以自己名义起诉，别用被挂靠单位名义。被告先列被挂靠单位；如果发包人还欠着工程款，把发包人也列上，要求其在欠付范围内担责。管辖去项目所在地县法院，建设工程施工合同纠纷专属管辖。先去办两件事：发律师函催告、申请财产保全。证据抓牢：挂靠协议、中标通知、垫资流水、材料人工票据、签证、验收报告、结算单、微信记录。竣工验收快一年了，别再拖，赶紧固定证据起诉。

2026-09-27|建设工程合同纠纷| 相关律师: 曾强 >

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2023年7月，我所在的外企单位把我从北京调到上海，签了变更协议，约定年薪不变、住房补贴每月6000。今年3月公司突然说补贴算在年薪里，要我退回多发的4万，否则解除合同。请问这属于劳动合同纠纷还是合同纠纷？变更协议和员工手册冲突时以哪个为准？仲裁时效怎么算？

这种事，先定性：属于劳动争议，不是普通合同纠纷。你签的是劳动合同变更协议，调岗调薪、住房补贴、解除威胁都围绕劳动关系，得先走劳动仲裁，不能直接按合同纠纷起诉。变更协议和员工手册冲突，一般以变更协议为准。它是双方后来专门协商签的，属于个别约定；员工手册只是单位规章制度，不能单方覆盖。除非手册经过民主程序、公示，且协议明确写“手册优先”，否则公司说补贴算年薪里，站不住。仲裁时效：劳动仲裁一般1年，从你知道权利被侵害那天算。今年3月公司要你退4万、威胁解除，时效就从这时起算，别拖。若追劳动报酬，劳动关系存续期间不受1年限制，但关系终止后1年内要提。先去办：别签退款协议、别主动辞职，保留变更协议、工资条、补贴流水、员工手册、邮件微信、解除通知。到上海劳动合同履行地或公司注册地劳动仲裁委申请，主张无需返还、补贴独立于年薪；若被解除，要违法解除赔偿金（2N）或继续履行。北京调上海、外企跨地区用工，也按这个路径。建议尽快找律师看协议原文。

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